문제는 돌려받는 보증금이 아닙니다. 20년 전과 비교해 같은 지역에서 비슷한 집을 구하는 데 필요한 돈이 크게 늘었다는 것이 핵심입니다.
이 글을 읽고 나면 송파구 장기전세 만기 후 왜 자금 부담이 커지는지, 기존 장기전세와 미리내집이 어떻게 다른지, 지금 무엇부터 준비해야 하는지 알 수 있습니다.
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장기전세 20년 만료의 가장 큰 문제는 ‘다음 집값’이다
장기전세 입주자가 만기를 앞두고 가장 먼저 봐야 할 것은 돌려받을 보증금이 아니라 만기 후 필요한 전세금입니다.
장기전세주택은 서울시와 SH가 주변 전세 시세의 80% 이하 수준으로 공급하는 공공임대주택입니다. 2년 단위로 재계약하면서 최장 20년까지 거주할 수 있지만, 일반적인 주택 매수로 이어지는 제도는 아닙니다. 서울주거포털도 장기전세주택을 분양전환되지 않는 공공임대주택으로 안내하고 있습니다.
문제는 20년 동안 주택가격이 크게 오른 경우입니다.
대표적인 사례가 송파파인타운10단지입니다. 전용 59㎡ 장기전세 입주자는 2007년 약 1억545만원의 보증금을 냈지만, 같은 면적의 일반 전세 거래는 2026년 6월 7억5,000만원까지 확인됩니다. 6억3,000만원, 6억5,600만원, 6억9,000만원 등 6억원대 거래도 이어지고 있습니다.
단순하게 비교하면 문제가 분명해집니다.
20년 전에는 1억원 안팎으로 들어갈
수 있었던 집인데, 지금 같은 지역에서 비슷한 집을 다시 구하려면 최소 수억원의
추가 자금이 필요할 수 있습니다.
그래서 장기전세 만료의 핵심은 “보증금을 돌려받느냐”가 아니라 “돌려받은 보증금으로 같은 수준의 집을 구할 수 있느냐”입니다.
20년 동안 집값이 오른 것이 ‘자산 격차’로 이어질 수 있다
장기전세의 장점은 분명합니다. 집을 사지 않아도 장기간 안정적으로 거주할 수 있고, 일반 전세보다 낮은 보증금으로 주거비 부담을 줄일 수 있습니다.
반대로 주택을 소유하지 않았기 때문에 집값이 오르는 과정에서 발생한 자산 상승은 입주자의 몫이 아닙니다.
이 차이가 10년, 20년 쌓이면 결과가 달라집니다.
예를 들어 2007년에 1억원 안팎의 보증금으로 입주해 장기간 거주한 사람이 있다고 가정해보겠습니다. 그동안 월세 부담을 크게 줄이고 안정적으로 살았다는 이점은 얻었지만, 같은 기간 해당 지역 아파트 가격이 크게 올랐다면 주택을 보유한 사람과 자산 규모에서 차이가 벌어질 수 있습니다.
여기에 만기 시점에는 또 다른 문제가 생깁니다. 장기전세에서 살면서 주거비를 절약한 만큼 자산을 충분히 모았더라도, 서울 집값이 그보다 더 빠르게 상승했다면 내 집 마련에 필요한 자금은 여전히 부족할 수 있습니다.
결국 장기전세는 주거비를 줄여주는 제도와 자산을 늘려주는 제도가 같지 않다는 점을 보여줍니다.
그렇다고 장기전세 거주자가 돈을 모으기만 하면 곧바로 퇴거 대상이 된다고 단순하게 설명해서도 안 됩니다. 현재 장기전세에는 주택 면적과 공급 유형에 따라 소득·자산 기준이 적용되지만, 기존 입주자의 재계약 여부는 계약 조건과 해당 공급 유형을 함께 확인해야 합니다.
‘월 571만원’보다 중요한 것은 소득 기준이 자산 형성과 연결된다는 점이다
장기전세의 소득·자산 기준을 이야기할 때 특정 금액 하나만 가져와 제도를 설명하면 오해가 생깁니다.
2026년 서울시 장기전세 기준을 보면 전용 60㎡ 이하는 전년도 도시근로자 가구원 수별 월평균소득 100% 이하가 기본이고, 전용 85㎡ 이하는 120%, 85㎡ 초과는 150% 이하가 적용됩니다. 총자산은 6억6,200만원 이하, 자동차는 4,542만원 이하입니다.
따라서 원고에 나온 3인 가구 월 571만원을 장기전세 전체의 소득 상한처럼 설명하는 것은 맞지 않습니다. 이 금액은 2026년 기준 3인 가구 월평균소득의 70%에 해당하고, 실제 적용 기준은 주택 면적과 공급 유형에 따라 달라집니다.
여기서 중요한 것은 특정 금액 자체가 아닙니다.
장기전세 거주자는 소득과 자산 기준을 적용받는 반면, 주변 주택가격은 같은 기간 계속 움직입니다. 이 때문에 주거비를 아끼는 동안 자산을 얼마나 만들었는지, 그리고 그 자산이 만기 후 필요한 주거비를 감당할 만큼 충분한지를 따져봐야 합니다.
결국 만기 이후 문제가 되는 것은 “입주자격을 유지하기 위해 돈을 못 모았다”는 단순한 이야기가 아니라, 주택가격 상승 속도와 자신의 자산 증가 속도 사이에 차이가 생겼을 수 있다는 점입니다.
기존 장기전세와 미리내집은 완전히 다른 제도다
장기전세 만기를 앞둔 입주자 사이에서 미리내집이 대안으로 자주 언급되지만, 두 제도를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
기존 장기전세주택은 최장 20년 거주가 가능하지만 원칙적으로 분양전환되지 않습니다. 실제로 2007~2008년 입주 물량 가운데 2027년 318가구, 2028년 721가구 등 총 1,039가구가 임대의무기간 만료를 앞두고 있으며, SH는 분양전환을 허용하지 않는다는 입장입니다.
반면 장기전세주택Ⅱ인 미리내집은 신혼부부를 대상으로 출산과 연계한 별도의 혜택을 둔 제도입니다.
입주 후 자녀 1명을 출산하면 최장 20년까지 거주할 수 있고, 2자녀를 출산하면 시세의 90%, 3자녀 이상이면 시세의 80%에 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 출산 후에는 소득·자산 증가와 관계없이 재계약할 수 있도록 설계돼 있습니다.
| 구분 | 기존 장기전세 | 장기전세Ⅱ 미리내집 |
|---|---|---|
| 기본 거주기간 | 최장 20년 | 기본 10년 |
| 출산 혜택 | 별도 없음 | 1자녀 출산 시 최장 20년 |
| 우선매수청구권 | 없음 | 2자녀 90%, 3자녀 이상 80% |
| 주요 대상 | 무주택 서울시민 등 | 신혼부부·예비신혼부부 |
따라서 기존 장기전세 입주자가 미리내집의 우선매수 조건을 그대로 적용받는 것은 아닙니다. 미리내집은 별도의 입주자격과 모집공고를 통해 공급되는 제도입니다.
서울시는 임대의무기간이 끝나는 기존 장기전세 물량을 미리내집으로 전환해 신혼부부에게 공급하는 계획도 추진하고 있습니다. 다만 이것 역시 기존 입주자가 해당 주택을 그대로 계속 거주할 수 있다는 의미는 아니므로, 실제 전환 대상과 공급 방식은 해당 단지별 공고를 확인해야 합니다.
만기 예정자라면 지금 ‘보증금 차액’부터 계산해야 한다
만기까지 시간이 남았다면 가장 먼저 해야 할 일은 투자상품을 찾는 것이 아니라 다음 집에 필요한 돈을 계산하는 것입니다.
방법은 간단합니다.
현재 장기전세 보증금이 2억원이고, 만기 후 같은 지역의 전세보증금이 6억원이라면 단순 차액만 4억원입니다. 여기에 이사비와 중개보수, 대출이자까지 더하면 실제 필요한 자금은 더 커질 수 있습니다.
반대로 같은 지역을 고집하지 않고 면적이나 주거지를 조정하면 필요한 자금을 낮출 수 있습니다. 결국 만기 전에 결정해야 하는 것은 투자 수익률이 아니라 어떤 수준의 주거를 유지할 것인지와 그 비용을 어떻게 마련할 것인지입니다.
특히 20년 거주자라면 지금부터 다음 네 가지를 숫자로 적어봐야 합니다.
| 먼저 계산할 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 현재 보증금 | 만기 때 돌려받을 금액 |
| 보유자금 | 현금·예금·투자자산 등 실제 활용 가능한 자금 |
| 다음 집 비용 | 현재 전세금 또는 매매가격 |
| 부족자금 | 대출을 포함해 추가로 마련해야 할 금액 |
이 계산을 해보면 선택지가 명확해집니다.
부족자금이 감당 가능한 수준이면 현재 생활권을 유지하면 되고, 차이가 너무 크다면 주거지역이나 면적을 조정하거나 매매 대신 전세·월세를 선택하는 식으로 계획을 바꿔야 합니다.
중요한 것은 만기 직전에 보증금을 받은 뒤 움직이는 것이 아니라, 지금의 가격을 기준으로 부족자금을 미리 확인하는 것입니다.
송파구 장기전세 20년 만료의 진짜 문제는 보증금을 돌려받지 못하는 것이
아닙니다.
20년 전보다 집값과 전셋값이 크게 올라 같은 수준의 집으로
이동하는 데 필요한 돈이 달라졌다는 점이 핵심입니다.
기존 장기전세는
원칙적으로 분양전환되지 않지만, 미리내집은 출산에 따라 최장 20년 거주와
우선매수청구권을 제공하는 별도 제도입니다.
따라서 만기 예정자는 정책
변화만 기다리기보다 자신의 보증금과 현재 주거비 사이의 차액부터 계산해야
합니다.
만기 후 어떻게 해야 하는지부터 확인할 필요가 있습니다. SH에 계약 만료일과 만기 후 처리 조건을 문의한 뒤, 현재 보증금으로 같은 지역에서 구할 수 있는 전세와 비교해 부족한 금액을 계산해 보세요.
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